ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

a. Điều kiện thực hiện

- Về chủ thể:

+ Bên chuyển nhượng

+ Bên nhận chuyển nhượng

- Về quyền sử dụng đất

- Các trường hợp hạn chế chuyển nhượng, cấm chuyển nhượng

b. Thủ tục thực hiện:

Theo định nghĩa về người sử dụng đất thì:“Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.”
→ Người nhận chuyển nhượng QSDĐ thực tế là người sử dụng đất đang thực hiện quyền của mình.

Quy định về những người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 169 Luật Đất đai 2013.

Các chủ thể khác khi nhận chuyển nhượng QSDĐ sẽ phải thực hiện theo đúng trình tự và quy định của pháp luật. Ngoài ra, các chủ thể sẽ có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 166, 170 Luật đất đai 2013 nhưng đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ cụ thể sẽ được quy định tại Điều 176 Luật đất đai 2013.

– Cơ sở pháp lý: Điều 188 Luật đất đai năm 2013
– Nội dung cụ thể:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014 NĐ–CP quy định chi tiết về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (căn cứ pháp lý: khoản 2, điều 7, Thông tư 33/2017/BTNMT)
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp hạn chế chuyển nhượng thì theo Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện

Trường hợp cấm chuyển nhượng thì theo điều Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có thể đọc thêm ở Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT